Ejerskifteforsikring: hvad dækker den, og hvad dækker den ikke?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, du som køber kan tegne, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Den dækker fejl og skader ved bygningerne, som var til stede, da du overtog boligen, men som ikke står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, eller som er klart forkert beskrevet i dem.

Forsikringen er en del af huseftersynsordningen. Ordningen er frivillig for sælger, men bruger sælger den, slipper sælger for ansvaret for skjulte fejl ved bygningerne. Til gengæld får du som køber muligheden for at forsikre dig mod netop de fejl. Hvordan ordningen fungerer fra køberens side, og hvornår papirerne skal være på plads, kan du læse i når du køber bolig. Sælgers side står i når du sælger bolig.

Reglerne står i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og i en bekendtgørelse om dækningsomfanget, som fastlægger, hvad forsikringen mindst skal dække.

Ifølge bekendtgørelsen om dækningsomfanget omfatter forsikringen alle bygninger på ejendommen, som er blevet undersøgt. Den dækker blandt andet:

• Skader på bygningerne, fx brud, lækage, deformering, svækkelse, revner og manglende bygningsdele, når det nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt.
• Forhold med nærliggende risiko for skade, altså fejl, der erfaringsmæssigt udvikler sig til en skade, hvis der ikke gøres noget.
• Elinstallationer, der ikke virker eller er ulovlige.
• Varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningen, der ikke virker eller er ulovlige, frem til ydersiden af fundamentet.
• Udgifter til teknisk bistand, genhusning i op til 12 måneder og visse forøgede byggeudgifter, når der er tale om en dækket skade.

Bemærk ordet skjult. Forsikringen er ikke en garanti for, at huset er i god stand. Den dækker det, du ikke kunne vide ud fra rapporterne. Hvidevarer er kun med, hvis de er en del af en bygning, der er blevet undersøgt.

Sælger skal fremlægge et tilbud, der mindst opfylder lovens krav. Det er basisdækningen. Mange selskaber tilbyder også en udvidet dækning, som du kan vælge mod at betale mere. Indholdet af den udvidede dækning varierer fra selskab til selskab, så sammenlign betingelserne punkt for punkt.

Loven siger, at tilbuddet skal dække i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og give mulighed for forlængelse til mindst 10 år i alt. Tjek derfor i dit tilbud, om de 10 år er en del af forsikringen fra start, eller om du skal vælge forlængelsen til.

Sælger betaler halvdelen af præmien for det tilbud, sælger har fremlagt, og har sælger fremlagt flere, halvdelen af det billigste. Vælger du en udvidet dækning eller et andet selskab, betaler du selv forskellen. Præmien betales én gang for hele perioden.

Selvrisikoen på en ejerskifteforsikring har et loft, som Justitsministeriet regulerer hvert tredje år. For tilbud, sælger har givet efter 1. januar 2025, må selvrisikoen højst være 6.100 kr. pr. forhold og højst 61.000 kr. i alt i forsikringstiden.

Forhold, der koster under 6.100 kr. at udbedre, kan ikke anmeldes og tæller ikke med i den samlede selvrisiko. Er tilbuddet givet før 2025, gælder de beløb, der stod i dit tilbud. Tjek din police.

Undtagelserne er der, mange bliver overraskede over, når de anmelder en skade. De vigtigste står i bekendtgørelsen om dækningsomfanget:

• Forhold, der står i rapporterne, medmindre de er klart forkert beskrevet.
• Kosmetiske og æstetiske forhold, fx en grim facade eller skæve fliser, og bygningens indretning og planløsning. Det gælder dog ikke, hvis forholdet har ført til en skade eller nærliggende risiko for skade.
• Almindeligt slid og manglende vedligeholdelse, og bygningsdele, der blot har nået deres normale levetid.
• Bygningsdele, der var utilgængelige for den bygningssagkyndige, og som er markeret sådan i rapporten.
• Forhold, du kendte, før du tegnede forsikringen.
• Følgeskader, som du kunne have undgået ved at udbedre et forhold, der stod i rapporten.
• En forkert angivet restlevetid for taget.

Bolius nævner også, at forhold, man må forvente i et hus af en vis alder, fx en fugtig kælder i et ældre hus, ikke er dækket. Forsikringen dækker heller ikke grunden. Forurening af jorden er et forhold, sælger fortsat kan hæfte for.

Skader, der opstår efter overtagelsen, fx et sprunget rør eller en storm, hører under din almindelige husforsikring. Se forskellen i hvad dækker en husforsikring. Finder du skimmel eller råd, som ikke står i rapporten, så læs også skimmelsvamp og råd.

Forsikringen dækker kun forhold, der bliver konstateret og anmeldt i forsikringstiden. Venter du, til perioden er udløbet, er der ingen dækning, selvom fejlen var der fra starten. Anmeld derfor, så snart du opdager noget.

• Find din police og tjek, hvornår forsikringstiden udløber.
• Tag billeder og noter, hvornår og hvordan du opdagede fejlen.
• Find stedet i tilstandsrapporten, hvor bygningsdelen er beskrevet, og se, om fejlen er nævnt.
• Anmeld til selskabet, før du går i gang med at rive op eller udbedre.
• Aftal med selskabet, før du bestiller en håndværker eller rådgiver til at undersøge skaden. Teknisk bistand dækkes kun efter forudgående aftale.
• Gem kvitteringer og al korrespondance.

Selskabet sender ofte en skadesmand eller byggesagkyndig ud. Erstatningen beregnes som udgangspunkt som nyt for gammelt, men nogle bygningsdele får fradrag efter alder ifølge tabeller i betingelserne. Generelle råd om at anmelde finder du i sådan anmelder du en skade.

Fejl, der burde have stået i rapporten

Mener du, at den bygningssagkyndige har overset noget, kan du rette et krav mod vedkommende. Ifølge loven skal du give besked inden 5 år fra overtagelsesdagen og senest 6 år fra rapportens dato. Bolius beskriver, at du først klager til den bygningssagkyndige og derefter kan gå til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Mange sager om ejerskifteforsikring handler om, hvorvidt en fejl er nævnt i rapporten, eller om den skyldes almindeligt slid. Får du afslag, så gør sådan:

1. Bed om en skriftlig begrundelse med henvisning til betingelserne og rapporten.
2. Klag til selskabets klageansvarlige og send dine billeder og dokumentation med.
3. Fastholder selskabet afgørelsen, eller svarer det ikke, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring.

Ankenævnet skriver, at det koster et gebyr på 300 kr. at klage, og at du får gebyret tilbage, hvis du får medhold, eller hvis nævnet ikke kan afgøre sagen. Den typiske sagsbehandlingstid er ifølge nævnet 6-8 måneder. Du kan søge i nævnets tidligere afgørelser og se, hvordan lignende sager er endt, før du klager.

Kunder, der har sammenlignet hos os, har sparet 2.500 kr. i gennemsnit om året. Har du lige købt hus, er det et godt tidspunkt at få tilbud på både hus- og indboforsikring. Svar på et par spørgsmål her.