Forsikring af andelsbolig: foreningens forsikring, dine forbedringer og din indbo

En andelsbolig er hverken en ejerbolig eller en lejebolig. Du køber en andel i foreningen, og den andel giver dig ret til at bo i en bestemt lejlighed. Selve ejendommen, med tag, mure, rør og lejligheder, ejes af andelsboligforeningen.

Derfor er det foreningen, der tegner forsikringen på bygningen. Den kaldes ofte ejendomsforsikring eller bygningsforsikring, og prisen er en del af de udgifter, som dækkes af din månedlige boligafgift. Du kan ikke selv tegne en husforsikring på lejligheden.

Dine egne ting er ikke dækket af foreningens forsikring. Møbler, tøj, elektronik og cykel skal du forsikre med en indboforsikring. Den har også en ansvarsdækning, som træder til, hvis du bliver erstatningsansvarlig over for naboen eller foreningen.

Her adskiller andelsboligen sig fra både ejer- og lejeboligen. Andelsboligloven siger, at prisen for en andel ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Har du fx betalt for et nyt køkken eller et nyt badeværelse, er det altså en del af det beløb, du kan sælge din andel for. Brænder køkkenet, eller bliver badeværelset ødelagt af en vandskade, er spørgsmålet, om nogen forsikring betaler for at genetablere det.

Tre mulige situationer

• Foreningens police dækker andelshavernes forbedringer som en del af bygningen. Så er du dækket, men selvrisikoen og vedtægterne afgør, hvad du selv skal betale.
• Foreningens police dækker kun bygningen, som den oprindeligt var. Så skal dine forbedringer dækkes på anden måde.
• Din indboforsikring har en dækning for bygningsdele og forbedringer, som du har betalt for i en bolig, du ikke ejer. Nogle selskaber kalder en udvidet version for andelshaverforsikring. Dækningen har ofte en maksimal sum, så tjek, om den passer til værdien af dine forbedringer.

Andelsboligloven fordeler ikke vedligeholdelsen mellem foreningen og andelshaveren i detaljer. Det gør foreningens vedtægter. Mange foreninger bruger ABF's standardvedtægter helt eller delvist, men de gælder kun, hvis foreningen har vedtaget dem på en generalforsamling.

Ifølge Bolius er den typiske fordeling, at du som andelshaver vedligeholder lejligheden indvendigt, fx gulve, vægge, indvendige døre, skabe og ofte de vandrette rør og radiatorer. Foreningen står for bygningen, fællesarealer og de lodrette rør, altså stigstrenge og faldstammer. Nogle foreninger har taget mere af ansvaret selv, så andelshaveren kun har armaturer og vandhaner.

Fordelingen af vedligeholdelse er ikke det samme som fordelingen af forsikring. Men den betyder noget, når en skade ikke er dækket, eller når nogen har forsømt sin pligt. Har du ikke vedligeholdt fx et utæt afløb, kan foreningen kræve udgiften dækket af dig.

Vedligeholdelsesplan

For andelsboligforeninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen sørge for, at ejendommen vedligeholdes efter en vedligeholdelsesplan, der dækker mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år. En god plan mindsker risikoen for skader, som forsikringen ikke dækker, fordi de skyldes slid.

Når vandet løber, er det første skridt at stoppe det og kontakte bestyrelsen eller administrator. Derefter fordeles regningen typisk sådan:

1. Skaden på bygningen, også i din og naboens lejlighed, anmeldes på foreningens ejendomsforsikring, hvis skadetypen er dækket.
2. Selvrisikoen betales efter foreningens regler. Nogle foreninger betaler den selv, andre opkræver den hos den andelshaver, hvor skaden kom fra.
3. Dine ting dækkes af din indboforsikring, og naboens ting af naboens indboforsikring.
4. Dine forbedringer dækkes kun, hvis foreningens police eller din egen forsikring omfatter dem.
5. Er skaden din skyld, fx en forkert monteret opvaskemaskine, kan foreningen og naboerne kræve erstatning af dig. Så er det din ansvarsdækning, der skal i spil.

Kommer vandet fra et skjult rør, er det værd at vide, at skader fra skjulte rør kun er dækket, hvis den dækning er valgt på policen. Ellers ender regningen ofte hos foreningen og dermed hos alle andelshaverne. Læs mere om vandskade i hjemmet og om udvidet rørskadedækning.

Du må gerne forbedre din andelslejlighed, men du skal give bestyrelsen besked først. Bolius beskriver, at du efter mange vedtægter skal give skriftlig besked i god tid, før arbejdet går i gang, og at bestyrelsen kan gøre indsigelse. Tjek fristen i jeres egne vedtægter.

• Brug autoriserede håndværkere til el, vand og afløb, og bed om dokumentation for deres ansvarsforsikring.
• Spørg bestyrelsen, om foreningens police dækker forbedringen, og om den skal oplyses til selskabet.
• Hæv eventuelt forsikringssummen på din egen dækning af forbedringer.
• Gem faktura og eventuelle tilladelser fra kommunen.

Når du køber en andelsbolig, køber du dig også ind i foreningens økonomi og forsikringsforhold. Bolius anbefaler blandt andet, at du får vedtægter, seneste årsrapport og budget samt oplysninger om foreningens forsikringsforhold, før du skriver under.

• Bed om foreningens police og selvrisiko, og spørg, om andelshavernes forbedringer er dækket.
• Spørg, om policen dækker skjulte rør, glas og sanitet samt insekt- og svampeskader.
• Læs vedtægterne om vedligeholdelse, selvrisiko og ombygning.
• Få opgørelsen over forbedringer, du betaler for, og gem den.
• Se vedligeholdelsesplanen og spørg til større planlagte arbejder.
• Spørg til tidligere skader og verserende retssager i foreningen.
• Bestil din egen indboforsikring med dækning af forbedringer fra overtagelsesdagen.

Kommer du fra en lejebolig, ligner din forsikring meget det, du kender fra forsikring i lejebolig. Den store forskel er forbedringerne. Overvejer du i stedet en ejerlejlighed, er reglerne anderledes. Se forsikring af ejerlejlighed. Hele købsforløbet finder du i når du køber bolig.

Kunder, der har sammenlignet hos os, har sparet 2.500 kr. i gennemsnit om året.